19万的4个盘江山府绿城明月滨河龙湖

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年初，朋友把北区一套89㎡的小三房给卖了，让我带着他去看房。进入4月，我和朋友每周末几乎都奔波在看房的路上。

89的小三房卖了，你肯定能猜到，朋友这是想改善。

带他看房，其实很省事儿，他的买房目标很明确，心里列出了1、2、3。

不出四环，必须要在郑州主城之内。

最好是个四房，面积要在㎡左右。

环境要好，最好能有个公园或者能有条河。

要有学校，最好小学、初中都在家门口。

有保值增值空间，未来转手再置换不能没人接盘。

很多有改善需求的人，应该对这些要求深有感触，这不是瞎提的要求，每一条都是居住的真实血泪史。

买第一套房，最终让你下定决心的可能是因为某个点儿。比如价格合适，地段合适，户型不错，品牌信任...但陪我朋友看房的这一个月里，我是看明白了，置业顾问想从改善手里拿到肯定，那是相当的困难。

改善，对房子不是一无所知。改善需要的是一个长期陪伴，没有明显短板的房子。

我朋友提到的这5个要求，是最基础的，他要看的房子，最好都能满足这些条件。

忘了说一下他能接受的价格区间，-之间。

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根据他的5大要求和能接受的价格区间，我们看了龙湖景粼玖序、天伦城、万科民安江山府、绿城明月滨河这四个楼盘。

龙湖景粼玖序

干地产这一行的，或多或少去其他城市看过龙湖的项目，对龙湖的景观、物业都有了解。

可惜，龙湖进驻郑州太晚，第一个项目还选在了南龙湖，这让不少期盼龙湖的购房者很失望。龙湖景粼玖序，是龙湖在郑州主城的第一个盘，主打洋房。洋房专家在主城主打洋房，这不专门就奔着改善去的吗，所以，不得不去看看。

我朋友，把他的5个要求写在了本本上，随身携带，一一对照。

我们看的是龙湖的洋房，毛坯交付，主力户型是㎡的三房，㎡四房，价格在左右。

龙湖位置不错，高新老城位置，与主干道科学大道大概多米的距离，有利有弊。利，远离后期科学大道的噪音困扰；弊，出行需要绕行一段儿，离地铁1号线最近站点距离在1.3公里左右。

地处高新老城，教育这方面，不用太操心，毕竟高新区每个楼盘几乎都配建学校，引入优质教育资源，就近入学小学+初中是不成问题的。

商业配套不用发愁，周边公园茂、正弘汇都不远，未来逛街休闲还是相当便利的。

产品方面，龙湖确实是奔着改善去的，整个社区除了三栋高层和一栋小高之外，全部都是洋房。虽然做了高低配，但在主城，也算改善了，毕竟整个主城找不到几个纯洋房社区。

中式景观规划

景观方面龙湖是强项，景观示范区也开了，细节规划到位，能看出来是龙湖的水平。但是有点儿遗憾的是，龙湖占地仅亩，2.99的容积率，高低配规划，再加上一楼带院，核心景观施展空间并不大。但从置业顾问讲到的景观规划，我们还是相当看好龙湖的景观的。

最让朋友有些许不开心的是周边的环境。周边安置房较多，已经入住；龙湖旁边还有个自持的公寓；周边还有工厂，这对改善居住的舒适度都会打一些折扣。

总结：龙湖景粼玖序的洋房销售成绩不错，填补高新老城0洋房的空白。郑州西北客群，尤其是高新区当地客群，有改善需求的，可以考虑龙湖景粼玖序，至于高层，小高，可选择性太多，不用执着考虑龙湖景粼玖序。

万科民安江山府

其实这个盘的均价要更高一些，㎡的三房价格+，㎡四房基本在2.1万+，㎡四房在2.2万左右。三房是2T6，其他是2T2。但因为是装修后的价格，再加上万科出品，我和朋友也去看了看。

江山府属于惠济区，交通超级便利，离北三环、京广快速、江山路、连霍高速等城市主干道距离都很近，地铁3号线王砦站点也就在米范围内，周边还有多路公交BRT，交通便捷性没得说。

周边学校不多，但江山府签约了河南省实验学校国基路小学，虽然体量不大，但是业主还是够用的。周边公办初中一般，要看具体划片。医院，郑大一附院的北院区。家门口的商业暂时没有，但是国基路上2公里之内有yoyopark，超市，娱乐，餐饮，购物一应俱全。

一句话，江山府的配套是没有问题的。

精装修标准还是有诚意的，智能马桶，天使降临调味篮，隐藏式插座，西门子三灶设计等等，相当人性化。

这个项目最大的缺点就是，因为是城改项目，容积率太高。但江山府还是做了创新的，售楼部的挑高大堂将来是社区业主的出入大门，特色明显，很符合改善的审美。因为容积率和楼间距的问题，小区内打造了五轴五花园的社区景观，全石材铺装，园林绿化上也看到了万科的诚意。

南侧是大名鼎鼎的宜家，只有家居，周末人流量车流量偏大，平常影响不大。

总结：地缘性改善客户较多，比如周边普罗旺世老业主。从目前万科释放出来的产品，景观，用材等，还是有诚意的，北区改善购房者是可以考虑这个项目的。

绿城明月滨河

滨河看了好几个项目之后，我和朋友到了绿城明月滨河的售楼部，是血统纯正绿城的盘，从置业顾问接待，到沙盘，到讲解，到样板间，都相当规整，舒服，果然是绿城的风格。均价在+，带装修。

位置上来说，绿城明月滨河处于荷湖南部片区，目前荷湖南部片区在配套上、交房上，在成熟度上不及荷湖北部片区，比如，周边工作人员中午吃饭问题主要就要依靠北部已交房社区的底商。

荷湖

但就南部小片区而言，绿城明月滨河占据的位置是核心地块，周边规划了三条地铁，其中3号线二期的站点，距离项目不足米，标准的地铁盘。西南侧是规划的有小学和中学，北侧有荷湖商业水街，未来的居住配套和环境都是不错的。

产品上来说，因为滨河限高，限容积率，很多项目都做了高低配，来降低整体的容积率。绿城的可贵在，项目全部都是小高层设计，产品更加纯粹。这样做，降低建筑密度，有更多空间用来做公共配套。绿城风格的中央景观区、酒店式大堂、室内外会客厅在这个项目都会体现。

户型面积区间其实在滨河，做得并不是特别大，但是足够改善需求了，比如平的三房适合首改，的适合二次改善和终极置业，足够用了。

唯一不足的可能就是西侧就是郑州七院的分院，距离项目太近，后期影响改善居住的纯粹性。

总结：在滨河北区、南区各看了几个项目，绿城明月滨河是我和朋友同时中意的项目，品质、品牌、户型、产品布局没有什么特别的短板。周边教育、交通、环境资源也是区域内相当好的位置，医院比较让人揪心。

如果在1公里之外也就没什么问题了，但和绿城明月滨河是相邻的地块，后期对绿城的居住是有影响的，但也看个人怎么理解了，平时有个头疼发热，医疗资源就在家门口，有利有弊吧。

我还是建议，在滨河买改善，一定要去绿城明月滨河看一看再做决定。

天伦城

天伦城所在的鸿园片区，一直就是定位低密人居的，所以，我和朋友也去片区看了看走了走。

片区内鸿园进驻最早，已经开发到了6期，开发接近尾声。接下来地最多的就是天伦，超过亩。

片区居住舒适度是很好的，比较静谧，有进入世外桃源的感觉，毕竟都是低容积率高绿化率的项目。

但周边的配套，不得不说，还是拉低平均分的一大短板。

区域的交通还是有问题的，自驾还算方便，但目前可通行的道路都偏窄，内部路网暂未修通，后期如果区域内常住人口数量上来，对于交通的压力还是不小的。

区域内的鸿宝路拓宽修建已经列入市政道路计划中，这是可以期待的。但鸿园片区和龙子湖之前隔着连霍高速，打通时间会比较长，享受龙子湖地铁、商业等配套也只能是口头上说说而已。

地铁1号线东延线可以辐射该片区，但目前，并没有1号线东延的任何消息，不知道落地要具体多少年之后。

逛街，只能寄希望后期区域内邻里中心的落成，投入使用。天伦城西北郊商务地块位规划了2万方集中商业，据说签约丹尼斯。

说到这儿，不得不说说天伦在配套上的努力，这点儿应该得到表扬。

引入优胜路小学、郑州七中。在现场，我们能看到学校已经开始建了，而且进度比较超前，这是必须点赞的。毕竟区域内教育资源还是比较稀缺的。

2万方集中商业，也是区域的重要配套。后期还有10㎡的文化中心，㎡的体育活动中心，小片区的各种配套看天伦城就可以了。

天伦城，首期产品是风华苑，自己独立操刀项目。9栋洋房+5栋高层。高层18-29层，户型面积段是97-㎡三房，价格在10。洋房是6-7层，主要是㎡的四房。价格是左右。大家还可以

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