房贷占银行业新增贷款半壁江山却差点把

近日，多家银行陆续发布半年报中。数据显示，年上半年，建行、农行、招行等10家上市银行的房贷余额总额已经达到8万亿元，新增房贷达1.13万亿元，占同期新增贷款的42%左右。

10家上市银行近一半新增贷款来源于房贷，几成银行贷款的“救命稻草”。与此同时，银行高管们更是在中期业绩发布会上表示，下半年将进一步加大对个人房贷的信贷投入。

银行房贷大增，背后是楼市不减的热度。今年7月份，东莞楼市仍显供不应求，签约均价约元/平米，同比大幅上涨四成，创下了历史同期最高记录。一位不愿具名的东莞某银行工作人员表示，房贷市场一直是银行的优势和目标所在，加之政策层面降准降息的利好，房贷市场更被银行业看好。为抢占房贷市场，各大银行不仅缩短放款时间，更大打折扣。除此之外，银行内部亦要求提高审批流程。

部分上市银行上半年房贷数据

1东莞9月或再现新地王

与房贷和楼市的火热相呼应，房企拿地热情亦高涨。即将进入房地产行业的“金九银十”，房企在东莞或许又将有一番“血拼战”——根据东莞市公共资源交易网的数据显示，9月将有10宗地块推向市场，分别为茶山、黄江、石排各有2块，还有万江、谢岗、麻涌、清溪各1块。其中有7块都属于炙手可热的可建住宅的商住地，其余为工业用地和商务金融用地。而此次出让的土地，起拍价在2亿元以上的就有6宗地块，而总价最高的，当属黄江镇宝山社区占地面积达6.17万㎡的地块，起拍价为4.5亿元，因此业内人士预计，东莞新地王也将再次被刷新。

9月将推出的7块可建住宅的商住地（图片来源于奥一网）

实际上，东莞“地王”刷新的速度在加快——今年7月，位于莞城创业路与运河东三路交汇处东侧，占地.61平米的商住地块经过96轮激战，最终被碧桂园以5.9亿元拍得，成交楼面价为.59元/平米，一度引发热议；但一到8月，位于“小香港”樟木头樟罗社区内的一大地块，就以楼面地价元/平米成交，成为新“地王”。

东莞的置业客同样对“地王”频繁来袭表示质疑。刘女士于3年前在莞城运河西路上的楼盘上购置了新房，今年7月份，她所在楼盘附近的一块地，成了“东莞地王”，这让她有点难以置信。“周边没有特别的配套，最有优势的就是附近有一些学校。”在她看来，这样的“地王”不大合理。而这个“地王”，正是碧桂园以楼面地价元/平米拿下的莞城地块。

2银行对地王持谨慎态度

某股份行东莞分行下属支行副行长透露说，“地王”频现的房地产市场，意味着银行要承担的贷款风险越来越大。“以樟木头的新地王为例，楼面地价元/平米，未来这一楼盘的价格，每平米要达到2.6万至3万，才能产生盈利。这个价格是否高估了？”

他进一步分析，目前樟木头的房价每平米售价已达到1万多，但周边配套还未跟上，最大的炒作力度是来自深圳的购买力。“毕竟房价不可能无限上涨，未来总会有一个地王倒下。”上述副行长表示，如果开发商以这一价格向银行申请贷款，银行并无保障。

樟木头拍出新地王

因此，尽管“地王”依旧火热，但银行的态度已冷却。此前，某股份制商业银行在下发的年房地产行业授信政策中明确，对于年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上都不会介入。但这并不意味着银行不对开发商放贷。一位银行人士表示，银行对开发商的态度越来越谨慎，贷款对象仅限于对一些规模大、融资渠道多、现金流充足的大型优质房地产开发商。

也就是说，这些高价地块后续想从银行获得开发贷款，或者合作方通过融资进行股权并购，从而参与地王开发的可能性降低，无形中增加房企的融资成本。即使如此，但针对置业客的刚性需求从而大打折扣牌，从某种程度上说，却侧面推动了楼价的不断攀升和开发商对拿地的渴望。

地王频现的常态，并不被看好。昨日，新华社发文批房企过于激进，负债已超3万亿风险重重。文章称，房企加速囤地，截至8月24日，年内抢地最积极的14家房企拿地超过亿，合计拿地为亿，整体看，相比年同期的亿上涨了%。房企资金杠杆大幅提高，资产负债率达65.68%，负债总额高达3.74万亿元。

在这里，小编想说一个小插曲——去年6月，深圳拍出一块造价亿的新地王，打包上市后只值45亿元。地产商为什么能以比自己市值还高的价格去买地？深圳经济观察作者悦涛认为，正是由于中国的银行贷款近80%给了国企（包括国企地产商），另约15%给了买房者。剩下大约5%给了民企，其中又有部分民企直接间接在做房地产。因此，银行与地产之间的关系其实更为错综复杂。

3激进抢占房贷市场

银行不变的原则是，对于购房者用力敞开怀抱。融数据显示，东莞地区银行大部分房贷审批时间在7天左右，但如农行等最快只需要3天，各大银行在首套房个人住房按揭贷款方面，普遍在利率基础上打了9.5折，其中平安银行甚至低至8.5折。

其中，平安银行更为激进。有消息称，为扩张房贷市场份额，平安银行开始在广州等地重启被监管层叫停多年的转按揭业务。购房者可以凭借其他银行的房贷，向平安银行申请高额信用贷款，贷款金额最高可达月供的70倍。但该行东莞分行的工作人员表示，转按揭业务风险较大，东莞并未开展此项业务。

“房价上涨，银行面临的风险也更大，但仍在可控范围内。”在上述副行长看来，东莞地区的银行确实放了较多力量在房贷市场，但目前基本实行首套房首付2.5成的策略。因此，各大银行在房贷市场的竞争上，主要区别在于对置业客第一套房贷利率的优惠程度、第二条房贷利率的上调程度。

但为了争夺市场，部分银行还是想出“奇招”。某国有银行的客户经理王先生表示，部分银行在为购房者提供贷款时，会使用“首付贷+信用贷”的组合方式。“例如万的房需要付3成首付，但一些银行会建议客户把3成中的一半，也就是1.5成用信用贷的方式支付。”在王先生看来，这样的贷款方式实际上会为购房者带来压力，对银行也可能造成不良影响。

4置业客需谨慎选择

投资者的世界纷纷扰扰难以看懂，或者了解一些置业建议才是最靠谱的。东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良认为，楼价屡创新高，所以地王就会随时出现。房价只涨不跌，银行抢占房贷市场是必然的，但必须以做好风险评估为前提。“银行和购房者都应以稳健为主，着重长期行为。购房者应量力而为，制定长远目标。”他说。

“随着通货膨胀，货币贬值，我们建议买房人尽可能申请最长时限和最大额度，简而言之能贷多久就贷多久，能贷多少就贷多少。”上述副行长也这样建议。但他同时强调，购房者在向银行申请个人住房按揭贷款的时候，还是得清楚自身的财务状况，在可承担的范围内选择贷款产品。另外，还可着重了解贷款时可以获得的服务。

来自百勤律师事务所的主任律师陈骞却说，住房贷款并非贷的越多越好，目前购房者多被部分银行、金融机构或者是开发商所谓低首付吸引购房，房屋的总价格并没有变化，因此，低首付只会产生后期的高额还款，如因此导致生活压力过大，最终无法正常还贷而引起的断供、诉讼甚至被收楼，都是得不偿失的，应慎重考虑自身的真实经济收入。

陈骞还建议购房者要警惕贷款过程中出现“明打折、暗收费”的情况。“部分银行虽然给出利率打折等方式吸引客户，但在给出优惠的同时，可能会通过其他一些方式变相收费，例如搭售理财、保险产品、增加评估费用，”为此她建议，购房者在选择贷款银行时，要提前询问清楚是否有其他附加条件，从而作出适合自身情况的选择。此外，她提醒置业客要还看清贷款的所有条件以及合同约定，对免责条款一定要全面、准确理解。

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